Узбекистан за последние годы стал одним из наиболее динамичных туристических рынков Центральной Азии. Либерализация визового режима, электронные визы и продвижение городов Шелкового пути сделали Самарканд, Бухару и Хиву значительно доступнее для иностранных гостей.
Спрос растет быстрее предложения. За пределами Ташкента особенно заметен дефицит качественных гостиниц категории четыре и пять звезд. Для девелоперов и международных операторов это создаёт окно возможностей, однако проект требует внимательной работы с землёй, льготами и разрешительными процедурами.
Нормативная основа
Туристическая политика определяется Стратегией «Узбекистан 2030». Обновлённая редакция, утверждённая Указом Президента № УП 21 от 16 февраля 2026 года, предусматривает рост числа иностранных туристов до 20 миллионов, повышение вклада туристической отрасли в ВВП и увеличение числа гостиниц высокого класса.
В рамках стратегии реализуются отдельные программы, включая «Жемчужины древней истории» по реконструкции объектов культурного наследия. За реализацию целей в отрасли отвечает Комитет по туризму Республики Узбекистан.
При реализации туристических проектов Узбекистан использует государственно частное партнёрство. Постановлением Президента № ПП 161 определено более 30 перспективных площадок в Ташкенте и регионах. Это подтверждает заинтересованность государства в частном капитале, включая прямые иностранные инвестиции.
Льготы и стимулы
Поддержка гостиничного бизнеса строится на сочетании субсидий, налоговых и таможенных льгот. По Постановлению Президента № ПП 238 от 27 июля 2023 года инвесторам, построившим гостиницу категории три звезды и выше, компенсируется часть капитальных затрат из расчёта на каждый номер. Для объектов более высокой категории выплата увеличивается.
Гостиницы под известными международными брендами могут получить частичную компенсацию роялти в первые три года действия договора франчайзинга. Если объём инвестиций превышает 10 миллионов долларов, инженерные сети к объекту могут быть подведены за счёт государства.
Постановление Президента № ПП 104 от 27 января 2022 года устанавливает дополнительные налоговые и таможенные преференции для туристического бизнеса. Для поставщиков услуг размещения предусмотрена ставка социального налога 1 процент. Для гостиничных комплексов площадью более 5000 квадратных метров земельный налог и налог на имущество снижаются на 90 процентов от начисленной суммы.
Указ Президента № УП 132 от 30 августа 2024 года закрепляет право предпринимателей гостиничного сектора вернуть 20 процентов уплаченного НДС. Также предусмотрено освобождение от таможенных платежей, кроме сборов за оформление и НДС, на товары для обустройства гостиниц, включая спортивное оборудование, камеры видеонаблюдения и санитарно-техническое оснащение.
Туристические зоны
Туристско-рекреационные зоны имеют статус, сопоставимый со специальными экономическими зонами. Для получения статуса участника необходимо подать в дирекцию зоны заявку, устав, регистрационные документы и бизнес-план проекта.
Участникам доступны льготные налоговый и таможенный режимы. Освобождение от налога на прибыль зависит от объёма инвестиций: от 3 до 5 миллионов долларов на три года, от 5 до 15 миллионов на пять лет, от 15 миллионов и выше на десять лет.
Освобождение от налога на имущество и земельного налога также зависит от объёма инвестиций: от 300 тысяч до 3 миллионов долларов на три года, от 3 до 5 миллионов на пять лет, от 5 до 10 миллионов на семь лет, от 10 миллионов и выше на десять лет. Для участников действует ставка налога с оборота 1 процент.
Участники зон освобождаются от таможенных платежей, кроме НДС и сборов за оформление, на не производимые в республике строительные материалы и оборудование. Они могут воспользоваться ускоренным возвратом НДС в течение семи дней и отсрочкой его уплаты при импорте до 120 дней. Важно учитывать кадровое требование: не менее 90 процентов работников юридических лиц в СЭЗ, включая туристско-рекреационные зоны, должны быть гражданами Узбекистана.
Уже действуют ТРЗ «Чарвак» в Ташкентской области, «Зомин» в Джизакской области и «Фергана» в Ферганской области. Их особый правовой режим создаёт благоприятные условия для крупных инфраструктурных проектов.
Модель проекта
Узбекистан привлекает международные гостиничные сети. На рынке представлены Hyatt, Wyndham, Accor, Hilton и другие бренды; интерес к стране проявляет и Rotana. Наиболее распространены две модели сотрудничества: договор управления и франчайзинг.
При договоре управления оператор отвечает за работу гостиницы от имени собственника. При франчайзинге собственник ведет бизнес самостоятельно, используя бренд и стандарты сети. В обоих случаях до начала проекта необходимо согласовать требования бренда, бюджет на обновления, порядок утверждения дизайна и показатели эффективности.
Земля и строительство
Земельное и градостроительное регулирование остаётся главным юридическим блоком для иностранного инвестора. Право собственности на земельные участки доступно гражданам Узбекистана и зарегистрированным в стране юридическим лицам без иностранного участия в уставном капитале.
Иностранные граждане и компании могут арендовать земельный участок несельскохозяйственного назначения на срок до 25 лет. Обычно право аренды приобретается через электронный аукцион. Для инвестиционных проектов стоимостью свыше 10 миллионов долларов участок может предоставляться по решению Кабинета Министров на основе отбора наилучшего предложения.
Процедуру запускает заявка первого инвестора с описанием проекта, но без указания конкретного участка. После концептуального одобрения правительственной комиссией Агентство по кадастру подбирает свободную площадку. Затем в течение 60 дней принимаются альтернативные предложения по этому участку.
Если участок имеет сельскохозяйственную категорию, риск возрастает. С 1 июля 2026 года перевод земель проводится через цифровую платформу «Агропортал». Инициировать процедуру вправе только хокимият района, области или города. Действующему арендатору компенсируют убытки, после чего участок регистрируется как свободный. Он не получает автоматического права на землю после смены категории и участвует в последующем аукционе на общих условиях.
Инвестору также следует учесть компенсацию потерь сельскохозяйственного производства. Её размер зависит от качества почвы и наличия орошения, поэтому её нужно отдельно учитывать в финансовой модели. При строительстве необходимо соблюдать Градостроительный кодекс и национальные строительные нормы. От этого напрямую зависит ввод объекта в эксплуатацию.
Рынок и риски
Рынок продолжает расти и привлекает как международные бренды, так и местных игроков. Наиболее сложным юридическим вопросом остаётся получение участка в аренду: процедура многоступенчатая, а регуляторные условия могут существенно повлиять на сроки проекта.
Будущее отрасли будет зависеть от визовой политики и готовности международных операторов расширять присутствие. В июне 2026 года Комитет по туризму и гостиничная группа Rotana договорились создать рабочую группу для подготовки предложений по управлению отелями в Узбекистане.
С июля 2026 года организаторам крупных международных конференций и выставок с участием не менее 100 иностранных гостей возвращают 50 процентов уплаченного НДС. Эта мера повышает спрос на отели с конференц-инфраструктурой и достаточным номерным фондом.
Государство стимулирует и внутренний спрос. Указ № УП 87 от 15 мая 2025 года ставит цель довести число поездок местных туристов до 40 миллионов в год. Для модульных гостиниц предусмотрены единовременные субсидии на строительство и ремонт. Гостиничный сбор для граждан ниже, чем для иностранцев, а в санаториях, пансионатах и отдельных туристических зонах граждане от него освобождены.
Развиваются семейные гостевые дома, хостелы, юртовые лагеря, автокемпинги и экодомики. В исторических центрах Бухары, Хивы и Самарканда, а также в горных районах Ташкентской области мини отели становятся полноценной частью туристической инфраструктуры, а не временной альтернативой капитальным гостиницам.
Выводы
Гостиничные инвестиции в Узбекистане привлекательны благодаря росту турпотока, дефициту качественного номерного фонда и широкой системе поддержки. До принятия инвестиционного решения следует проверить правовой статус участка и способ его получения, применимые льготы, выбранную модель работы с оператором и налоговый режим конкретной локации. Для ряда проектов имеет смысл оценить участие в туристско-рекреационной зоне.
Государство поддерживает не только строительство, но и спрос: развивает внутренний туризм, субсидирует модульные объекты и снижает нагрузку на местных путешественников. Для инвестора это означает возможность зайти на рынок, который ещё формируется, но уже получает системную поддержку со стороны государства.
Автор: Наталья Кузьмина, Советник и CEO Solward
Настоящий материал носит общий информационный характер и не является юридической консультацией.
